九间房屋，不过要除去客厅、餐厅，厨房，卫生间，只能拥有五间卧室，哪怕五口之间也可以居住得舒舒服服。

至于十六间房，拥有两间客厅，两间餐厅，还有六间主人房，两间仆人房，简直就是为那种殷实家境，小门小户量身打造的。

第三种，则是主屋七间，上下两层，前后两进，厢房六间，这样以来可以建造二十七间房屋。拥有会客厅、宴会厅、餐厅、书房、起居室，还有足足十二个主人房间，以及六间仆人房，两间杂物间。

以供杨思齐、凌敬这样级别的学院一把手居住，考虑他们有自己的家人、徒弟，占地面积三百五十平方左右。

杨天保把户型图画出来，房间功能，以及专门用途，甚至连配置的水井，都一一标注出来。

杨思齐一看这里，就拍案叫绝。他心想，杨天保就算不出身世族门阀，一样可以混得风生水起。

杨思齐看来，长安城与其他城池最大的不同，就是因为对于民间的放松，平民百姓，谁家可以拥有一亩宅基地，如果是良籍五口则要分两亩地，七口之地则要分三亩。别说盖房子居住人，就算种粮食，也可以吃几个月了。

其他城池，功能性不同，绝对不会像长安城这样，拥有庞大的马球场，果园，药园，特别是东宫药园，几乎占了升平坊的一半，四百多亩的药园，专供东宫，恐怕东宫的人，都是药罐子，他们也吃不完。

可是，采取杨天保这种设计方式，百草堂只需要建造甲等户型二十套，乙种户型一百二十套，丙种户型三百套，足够百草堂教师居住了。

其实，杨天保并非完全为了百草堂将来的教师居住，而是为了开发房地产。

学区房是稀缺资源，然而土地是有限的，杨天保也没有本事马上弄出水泥，建造楼房。

事实上，在这种时代即使想建造楼房，造价也不便宜。

钢铁每斤的价格多达一百文，如果折合人民币相当于每斤四百多块钱，一吨钢铁就是将近八十五万元。如果真让钢铁涨到八十五万一吨，别说北京的房子，就算十八线县城，一平方三万开发商也会亏本。

而且，最大的问题是，钢筋水泥建筑并不一定满足百姓的需要。杨天保的百草堂面对的就是普通百姓，他们没钱，而且购买了有限。

至于有钱的大户和豪门，他们自然不差钱，可是他们都有可以进入国子监进学的渠道和能力，对于他们而言，学习并不是一定要在学区，他们有专车接送，也有自己的宅院，越近近务本坊或者平康坊，才是他们的选择。

就像梁三宝这样的人，身为城管大队大队长，年收入多达四十八贯，在通过三年努力赚钱，全家举债，还有杨天保额外奖励的情况下，才买到一宅占地一亩多，拥有五间主屋，左右两厢各三房厢房，共十一间房屋，却花了二百贯。

作为长安城中高收入的人群，买一套房子如此吃力，杨天保如果把一亩地建造六套房子，哪怕每套少赚一些，卖上六十贯，也可以吸引绝大多数平民百姓购买。

杨思齐命他的徒弟过来按照杨天保的图形，直接打造了三种户型的模型，这三种户型模型做得栩栩如生，甚至还用松枝制作了建议的绿植。

杨天保看着这些模型，笑道：“如此甚好，这样的模型，再给我做几套，不过要扩大构想，比如再建第四种户型，两间主屋，上下两层，左厢房两间，一座做厨房，一间做卫生间，虽然只有六间房，完全够一家四口居住！”

杨思齐的徒弟诧异的望着杨天保，他们还以为杨天保这是给他们这些学徒建造房子呢。

毕竟，作为杨思齐的徒弟，他们有的可以担任助教，有的最笨，只会闷头干活，可没有担任助教的资格。

当然，这是杨思齐的徒弟想多了，杨天保的本意是给那些更穷的穷人准备的，这样的房屋占地面积八十平左右，一亩可以造八座，每座除去成本，卖上四五十贯，还有很大的赚头。

毕竟，这是学区房。拥有三个卧室的连装别墅，只相当于二十多万块，想什么呢？

杨思齐的徒弟尽管话少，动手能力却极强，在杨天保的指导下，很快就将这种丙型户型模型做好了。

杨天保突然望着杨思齐道：“糟糕！”

杨思齐急忙问道：“侯爷，怎么了？”

现在杨思齐已经转变了身份，他已经不自觉的称呼杨天保侯爷，这是摆明了把杨天保当成了他的上级。

杨天保沉吟道：“大儒孔颖达，与家父关系不错，我想要给他下一个聘书，聘请他担任咱们百草堂经学客座教授，他应该不会拒绝！”

杨思齐道：“确实，若让孔师与我们粗鄙之人同户而居，只怕他会拂身离去！”

杨天保只能哀叹。

别看杨思齐在匠作一途，已经登堂入室，可以开山立派了，可是面对孔氏家族的儒家，依旧提不起自信。

杨天保沉吟道：“这样，把户型改一下，三进院落，每进七间主屋，上下两层，前后厢房左右共九间，共计六十间屋，即使家中仆从、丫鬟，有个上百人，也勉强够住了！”

杨思齐指导徒弟开始制作模型。

这种类型的房屋，自然不是给平民准备的，造价在那里放着，想便宜也便宜不了，占地接近一亩，怎么也要卖上八九百贯。

这样的房屋主要是给府兵中层军官准备的，他们立功容易，在唐初以来，逢战必胜，缴获虽然七成上缴，可是他们自己却可以获得不少财货。

这种羊毛不薅，对不起自己。

中层将校如果涉及文化程度，他们很难升职，只能将未来寄托在自己的孩子身上，杨天保能获得程知节、秦琼、李君羡的支持，最重要的原因是杨天保承认会接收士兵子弟入学，给他们一条可以改变命运之路！

杨天保的房产经营之路，面向的就是中低收入人群，尽可能的压低每套房子的售价，可以让平民百姓买得起房。

就算买不起，那也没有关系，可以抵押，可以贷款。

在这个年代，想开银行实在太难了。

想到这里，杨天保又一阵头疼。李承乾和李泰都不用考虑，可是李治李小九实在太小了，才四岁的小屁孩子，能做什么？

到了晚上，杨天保参加了梁三宝的喜迁新居之宴，杨天保让人给梁三宝送了一坛高度白酒，还有四匹绢。

礼物不算贵重，倒也不算轻。

离开梁三宝府上的时候，回到木屋的时候，李婉宁还在等着杨天保过来吃饭。

田四喜已经回来多时了，他正与六斤这个丫头聊天。田四喜与六斤不一样，六斤大安宫长大，对于市井见闻了解不多。

而田四喜则长于市井，利用市井见闻，哄得六斤眉开眼笑。

田四喜继续说道：“这个郭老三，生得一副巧手，最擅长制器，在主母七十大寿时，他制作了一条九尺五寸的百鸟朝凤的宝船，向主母贺寿。主母非常高兴，当既赏他一个丫鬟当婆姨……”

看到杨天保到来，田四喜急忙跑向杨天保。

“公子，您可回来了！”

田四喜向杨天保禀告道：“我已经招募了一百六十三个人，准备考查一下，看看到底有哪些人可以留用！”

这次经过三年的沉淀，田四喜比以前沉稳多了。

虽然杨天保并没有给他钱，让他置办房产，可是他找到长安城司户参军和万年县的书吏，向他们打听到，在长安南城这十二坊之中，总共有四百六十多家宅院有意出手，总占地面积超过两千亩，总价值超过五十万贯。

听到这个数字，杨天保顿时一愣。

他想过房地产会投资大，但是没有想到投资会如此之大。五十多万贯别说杨天保没有，就算他有，他也不敢一次性投入这么大。

杨天保也知道越是占地面积大的宅子，越是价值高，而且人家一般不会出手，如果他要是在靠近皇城根的太平坊、善和坊或者是兴道坊、务本坊，就算有钱，也没有人出手这里的房产。

这里属于典型的有价无市。

杨天保的目光望着安德坊的其他半个坊，大约七百多亩地，这里原本就是贫困区，虽然只有七百多亩地，却足足有三百多家，除去坊墙占地，加上街道、下水道、公共绿化占地，几乎都是每家一亩宅子的破房子。

杨天保想了想，或许可以换一个思路。

老城区改造项目，以旧宅换新宅。

想到这里，杨天保顿时有了主意。

他望着田四喜道：“这样，你带着你招来的人，让他们去与各家各户进行谈判，告诉他们，安德坊将建立长安城最大的百草堂，他们这些宅子太破旧太老了，影响市容整洁，本公子仁慈，决定替他们置换新屋。他们原有的宅子，占地多少，拥有多少间房屋，每家每户拥有多少人口，采取统一的置换标准。若是原宅子在九间以下，占地一亩者，给予他们一套甲户型房子！”

甲户型，九间房屋，上下两层，占地一百十一平，这样以来，每亩宅院，推倒之后，可以建造六套，除去成本和置换掉的一套。

杨天保一样可以赚上三套的钱，既一百八十贯。

可是安德坊如果全部到了杨天保手中，他就可以利用公共空间，进一步提高容积率，把这三百多户，卖给在安德坊上学的百姓。

所谓的双赢，就是双方都会认为对方吃亏，自己占了便宜。

当然，每家每户的情况不一样。如果是五口之家，会分到两亩地，就可以给他们置换给乙型房，十六间房屋。

如果是七口良家，三亩宅基地，那就可以丙种户型，拥有二十七间房子。

当然，每家每户房屋建筑又不一样，比如人家明明是七口平民之家，只有一亩宅基地，房屋却建了十几间。给他们置换的方式，只能另当别论了。

给他们甲种房不够住，只能换成乙种房。换成乙种户型，杨天保就会少赚了太多，他不开心。

杨天保开始头疼，如何与众百姓置换，既让他们满意，杨天保还能有足够的利润空间？